Український ринок нерухомості: як зміняться ціни на житло у 2025 році

Цінові коливання на ринку нерухомості завжди викликають особливу зацікавленість в українців. Впродовж 2024 року покупці та забудовники стикалися з різними викликами, зокрема з підвищенням вартості кв. м. Та що буде з цінами на нерухомість у 2025 році?

Факти ICTV поспілкувалися з оглядачкою ринку нерухомості Вікторією Берещак та дізналися, як зміняться ціни на нерухомість у 2025 році, а також про те, що відбувалося протягом цього року.

Що відбувалося з цінами на житло протягом 2024 року

В Україні протягом 2024 року відбулося зростання цін приблизно на 15%. Експертка назвала ключові фактори, які вплинули на ці зміни:

• зростання собівартості будівництва;
• мобілізація робочої сили;
• дефіцит кваліфікованих будівельників;
• зміна логістичних маршрутів;
• дефіцит окремих будівельних матеріалів.

До того ж на ринку є велика конкуренція за працівників та будівельні матеріали між девелоперами та державою, у якої вже є різні проєкти відбудови.

– Це тягне догори ціни на кв. м, але стримувальним фактором є реальний попит, – зазначила Берещак.

У зв’язку з цим забудовники не можуть собі дозволити сильно підвищувати ціни та живуть на межі своєї маржинальності.

Експертка вже зробила прогноз, що буде з цінами на нерухомість у 2025 році та чи зможуть забудовники підвищувати їх.

В Україні вкрай мало платоспроможних покупців. Це стосується й так званих гарячих регіональних ринків, таких як Львів, Дніпро та Івано-Франківськ. Протягом року там фіксувався певний спад зі зростання цін на кв. м, а також купівельної активності.

Фото: Факти ICTV

Та окремі об’єкти у 2024 році подорожчали більше ніж на 15%. За словами експертки, це змогли собі дозволити компанії, які за майже три роки великої війни продемонстрували високу будівельну активність та здатність виконувати свої зобов’язання.

– Вони щомісяця показують 6-8% готовності та звітують про здані кв. м замість численних пропусків у звітах на різних порталах, – розповіла Вікторія.

До того ж ці об’єкти пропонують поліфункціональні квартали й кластери з інфраструктурою, яка створює екосистему для життя, що задовольняє сучасного покупця, який більшу частину часу проводить вдома.

Чи зміняться ціни на нерухомість у 2025 році

Після обговорення цінових змін та викликів, з якими зіткнувся ринок нерухомості у 2024 році, Вікторія Берещак розповіла про перспективи наступного року, зокрема як зміняться ціни на квартири у великих містах у 2025 році.

Що впливатиме на вартість нерухомості у 2025 році

На запитання про те, як зміняться ціни на нерухомість у 2025 році, експертка сказала, що ринок залишається вкрай залежним від різних чинників. Серед основних:

• ситуація на фронті;
• стабільність енергетичного сектора;
• здатність забудовників виконувати свої зобов’язання;
• покупці не готові ризикувати;
• обмежені можливості покупців.

Раніше, в моменти емоційних підйомів і очікування покращення на фронті чи стабілізації енергосектора, попит зростав у весняно-літній період до початку опалювального сезону.

Та зараз експертка не може прогнозувати зростання попиту через високу ймовірність виникнення неочікуваних чорних лебедів через війну, зміну політичної ситуації в США і геополітичного розкладу.

– Якщо ситуація не змінюватиметься, то буде стримане зростання середньозважених цін з урахуванням того, що собівартість продовжить зростати й стримувати її неможливо, – повідомила співрозмовниця.

Як зміняться ціни на нерухомість у 2025 році

Ще один момент, на який звернула увагу Берещак, відповідаючи, що буде з цінами на нерухомість у 2025, це нестача житла. Росіяни зруйнували близько 50 млн кв. м, а темпи будівництва не вдалося швидко відновити. За останні роки побудовано лише 4,5 млн кв.м.

Вона зазначила, що девелоперам потрібно дотримуватися певних умов, щоб успішно існувати на ринку:

• виконувати зобов’язання перед покупцями та мати фінансові можливості, щоб продовжувати будувати;
• пропонувати фінансові моделі, щоб підтримати покупця. Стандартна державна програма єОселя не завжди доступна для ВПО або ветеранів через високий перший внесок, який часто банк встановлює на рівні не 20%, а 30%. Забудовникам варто пропонувати альтернативні програми з тривалим розтермінуванням на 5–10 років;
• співпрацювати з державними програми, такими як єВідновлення;
• пропонувати об’єкти з екосистемами для життя.

Яка нерухомість зазнає найбільших змін: первинна чи вторинна

Говорячи про те, чи зміняться ціни на нерухомість у 2025 році, варто розглянути, який сегмент ринку зазнає найбільших змін, а також попит на окремі квартири в містах.

З’ясувалося, що найбільший попит матимуть двокімнатні або трикімнатні квартири, але й однокімнатні залишаться популярними.

– Що стосується попиту на нерухомість у різних регіонах, Київ, без сумніву, залишається лідером. Шевченківський, Оболонський, Подільський, Святошинський та Голосіївський райони столиці є найбільш ліквідними, – розповіла співрозмовниця.

Доволі активно продається житло й у Львові, Ужгороді, Тернополі та Івано-Франківську.

Якщо казати про те, як зміняться ціни на нерухомість у 2025 році на вторинному секторі, то там ситуація неоднозначна. Оскільки, як зазначила Берещак, власники нерухомості інколи необґрунтовано підвищують ціни через психологічні фактори або зміни в геополітичній ситуації.

Однак зараз немає суттєвих чинників, які можуть значно прогріти вторинний ринок.

– Тільки в окремих регіонах, хабах, які приймають велику кількість переселенців, з урахуванням, що ці люди готові інвестувати в житло. Але такий відсоток людей не великий, – зауважила вона.

Що буде з цінами на оренду житла у 2025 році

Найбільше зростання цін на оренду житла, ймовірно, буде в містах, які приймають переселенців. Тут можна виділити Дніпро, Кропивницький, Полтаву, Вінницю, Хмельницький та їхні області.

Експертка зауважила, що, традиційно, з середини жовтня, з початком опалювального сезону, ринок завмирає і залишається без суттєвих змін у вартості до весни наступного року.

Вже далі він почне пожвавлюватися. Так, на прикладі Київського регіону можна очікувати зростання оренди на 10-13% для однокімнатних квартир та на 10-12% для малогабаритних дво-, трикімнатних.

Як зміняться ціни на квартири у великих містах у 2025 році та де будуть найбільші коливання

Експертка розповіла, що ціни на нерухомість у 2025 році продовжать зростати у містах-хабах, таких як Дніпро, Вінниця та на Заході – Львів, Ужгород та Івано-Франківськ.

Експертка розповіла, що ці регіони протягом останніх років великої війни стабільно демонстрували значне зростання вартості квадратного метра, яке перевищувало зростання цін у Києві.