Запитання, документи та підводні камені: що потрібно знати під час купівлі квартири

Купівля житла досить відповідальний крок, до якого потрібно підходити виважено. Керуючі партнери юридичної компанії Муренко, Курявий і Партнери Олександр Курявий і Нікіта Муренко розповіли Фактам ICTV, що потрібно знати під час купівлі квартири.

Які питання ставити під час придбання житла?

Перед тим, як підписувати договір купівлі-продажу квартири, дізнайтеся у продавця:

1. Чи є будь-які обмеження щодо прав власності на квартиру?
2. Чи не перебуває житло в іпотеці або заставі?
3. Чи не ведуться спори щодо квартири?
4. Чи не перебуває житло в статутному капіталі юридичної особи?

– Обмеження щодо прав власності продавця на квартиру та наявні обтяження мають низку негативних наслідків для покупця, зокрема визнання судом договору купівлі-продажу недійсним, обмеження можливості розпоряджатися майном, ймовірне виникнення претензій з боку банківських установ. А це може призвести до фактичної втрати права власності покупця на квартиру, – пояснюють юристи.

Також не забудьте спитати у продавця, чи є у нього повний пакет документів на квартиру. Зокрема там мають бути:

• документ, що підтверджує право власності на квартиру. Це може бути договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, договір дарування, свідоцтво про право власності на частку майна;
• технічний паспорт на квартиру;
• витяг про кількість зареєстрованих осіб;
• довідка про стан заборгованості (за сплату комунальних послуг);
• довідка про оцінну вартість об’єкта нерухомості;
• нотаріально завірена письмова згода чоловіка або дружини на продаж частки чи всієї квартири.

Останній пункт стосується випадку, коли майно перебуває у спільній власності подружжя.

– У разі якщо продається вся квартира, яка перебуває у спільній частковій власності, ви маєте попросити нотаріально завірену згоду усіх співвласників житла, – кажуть юристи.

Якщо у продавця в родині є неповнолітні діти чи обмежено дієздатні або недієздатні особи, то обов’язково питайте про наявність у людини дозволу органів опіки та піклування на відчуження об’єкту нерухомості.

– Ці документи допоможуть покупцю перевірити всі наявні дані про стан квартири, а також переконатися, що продавець має право власності на квартиру та може її продавати, – наголошують експерти.

Окрему увагу потрібно приділити питанню, чи не зареєстроване за адресою житлового будинку об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).

Довідка. ОСББ – це юридична особа, яка створена власниками квартир або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для спільного управління ним та його майном і територією.

Фото: Depositphotos

Цей пункт є важливим для покупця, оскільки надає інформацію:

• щодо обслуговування й управління будинком, наприклад, сплати комунальних послуг, ремонтів, безпеки тощо;
• щодо  щомісячних внесків і витрат, які пов’язані з обслуговуванням будинку;
• щодо прав та обов’язків покупця як майбутнього співвласника.

Не забудьте поцікавитися, чи не здається квартира орендарям.

Відповідно, якщо квартира здається в оренду, то дата укладання договору купівлі-продажу має бути після спливання строку зобов’язань перед винаймачем житла.

– Всі ці питання обов’язково слід поставити перед купівлею квартири, задля уникнення майбутніх спорів із продавцем і безперешкодного володіння, користування та розпоряджання квартирою, – запевняють юристи.

Що потрібно знати про договір купівлі-продажу квартири

Цей договір є юридичним документом, за яким продавець передає квартиру у власність покупця або зобов’язується це зробити, а останній сплачує домовлену грошову суму. Крім того, там прописуються права та обов’язки сторін, а також всі істотні умови такого договору відповідно до законодавства.

До того ж, юристами та адвокатами з нерухомості рекомендується прописати у документі умови щодо:

• порядку оплати;
• передачі у власність покупцеві меблів, що розміщені у квартирі;
• порядку надання ключів та документів на квартиру;
• якісних та юридичних гарантій стосовно стану квартири, прав на неї,
• відсутності обтяжень або заборгованостей;
• сплати витрат, пов’язаних із нотаріальним оформленням цього договору.

– Після узгодження вищезгаданих умов можна звертатися до нотаріуса для укладання договору купівлі-продажу. Кожен нотаріус хоч раз працював з таким видом договору, тож має свій шаблон, який підлаштовується під кожну конкретну ситуацію клієнтів, – додають експерти.

Також Цивільним кодексом України передбачена нотаріальне завірення відповідного документу, перед підписанням якого у спеціаліста потрібно узгодити предмет договору. Тут має бути конкретно прописане майно, що продається – адреса місцезнаходження квартири, загальна та житлова площа, кількість кімнат. Крім того, у договорі потрібно вказати ціну, яку покупець зобов’язаний сплатити за квартиру.

На що звернути увагу під час купівлі квартири

Передусім перед підписанням договору слід перевірити наявність у продавця всіх документів на квартиру, які були згадані вище.

Для перевірки права власності на житло можна отримати інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на сайті Мін’юсту України.

Пошук інформації здійснюється за такими критеріями на вибір:

• адресою;
• реєстраційним номером об’єкта нерухомості;
• кадастровим номером земельної ділянки;
• ідентифікаційними даними фізичної або юридичної особи.

Так ви отримаєте інформацію одразу з декількох реєстрів, зокрема:

• Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
• Реєстру прав власності на нерухоме майно;
• Державного реєстру іпотек;
• Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна.

Ці дані допоможуть перевірити:

• чи дійсно продавець володіє таким житлом та на підставі чого було зареєстровано право власності;
• чи немає обтяжень щодо відчуження такого майна;
• чи не перебуває квартира в іпотеці.

Що повинно насторожити під час купівля квартири

Головний тривожний дзвоник – це відсутність документа, що підтверджує право власності на квартиру.

– Відсутність такого документа й жодних записів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно унеможливлює укладання договору купівлі-продажу. Відсутність хоча б одного документа на квартиру без відомої покупцю причини однозначно має насторожити, – кажуть експерти.

Також покупця має насторожити, якщо ціна продажу квартири у декілька разів нижча за її оцінну вартість.

Крім того важливо пам’ятати, що квартири, які є неприватизованими, відомчими, соціальними, службовими, за які не виплачений іпотечний кредит, які перебувають у заставі та на які накладено арешт, не можна продати.

Що потрібно знати під час купівлі квартири

Під час укладання договору купівлі-продажу, потрібно оплатити такі витрати:

• нотаріальні послуги, вартість яких залежить від регіону укладання договору (зазвичай сторонами сплачується порівно);
• вартість ріелтора – 2-5% від ціни договору (як правило, сплачує покупець, як сторона яка користувалась послугами фахівця);
• держмито – 1% від вартості договору (зазвичай його покриває продавець);
• внесок до Пенсійного фонду – 1% від ціни договору (сплачує покупець);
• податок на доходи фізичних осіб – 5% від ціни договору;
• військовий збір – 1,5% від ціни договору (сплачує продавець).

Але податок на доходи фізичних осіб не сплачується продавцями у тому разі, якщо таке майно перебувало у власності понад 3 роки та продається вперше у звітному році.

І пам’ятайте, що хоча в інтернеті є безліч зразків договорів купівлі-продажу квартири в інтернеті, кожна така операція має свою низку особливостей і їх важливо правильно визначити в документі. Це допоможе уникнути майбутніх спорів. Тому краще звернутись до фахівця з нерухомості та прописати всі бажані умови договору відповідно до законодавства.

Якщо побачили помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту і натисніть Ctrl+Enter.